Investment trifft Erinnerung: Die verzwickten Verhandlungen um Bauland am Checkpoint Charlie | von Ralf Schönball

In diesem Tagesspiegel-plus-Beitrag (mit Abo lesbar) befasst sich der mit den Entwicklungen am Checkpoint Charlie bestens vertraute Redakteur Ralf Schönball mit dem seit einigen Tagen kursierenden Gerücht, dass der Insolvenzverwalter Torsten Martini am heutigen Donnerstag einen Grundstückskaufvertrag mit dem Projektentwickler „Gold-Punkt-Stein“ aus Frankfurt am Main abschließen will. Über das Interesse dieser Immobilienfirma hat erstmals die B.Z. am 06.10.2021 berichtet. Die Anfragen beim Insolvenzverwalter und der Senatsverwaltung für Finanzen haben ergeben, dass aufgrund der „komplexen Gemengelage“ noch geraume Zeit bis zu einem Grundstücksverkauf ins Land gehen wird. In den nächsten Monaten sollte nach Ansicht der Präsidentin der Architektenkammer Berlin, Theresa Keilhacker, unbedingt der Ankauf der Gemeinbedarfsfläche durch das Land Berlin geprüft werden. Auf dieser Fläche sieht der Bebauungsplan 1-98 einen „Bildungs- und Erinnerungsort“ zum Kalten Krieg vor. Hier besteht noch erheblicher Diskussionsbedarf insbesondere wegen der Anordnung des geplanten Museums, das bei Ausnutzung der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsmaße große Teile der denkmalgeschützten Brandwand Zimmerstraße 79/80 verdecken würde.

Tagesspiegel+ vom 04.05.2022 (Online-Version, zugangsbeschränkt)

Dieser Ort verdient Gestaltung | Gastbeitrag von Theresa Keilhacker, Thomas Flierl und Christoph Sommer

Die mit dem Planungsverlauf am Checkpoint Charlie vertrauten Autor:innen befassen sich in ihrem Gastbeitrag mit dem Diskurs um die Gestaltung des Checkpoint Charlie, wo ursprünglich die „Trockland Gruppe“ ein Großprojekt mit Hotelnutzung geplant hatte, mit dem die Leer-Flächen am Checkpoint Charlie fast komplett überbaut worden wären. Nach Widerspruch aus Teilen der Landespolitik und der Zivilgesellschaft wurde der Bebauungsplan 1-98 (Checkpoint Charlie) beschlossen. Mit diesem Plan wird ein Stadtplatz vor der raumprägenden Brandwand „Mauerstraße 93“ gesichert. Gegenüber soll auf einer ca. 1.200 m2 großen Gemeinbedarfsfläche ein Erinnerungsort an den Kalten Krieg in Form eines Museumsbaus entstehen, der erhebliche Teile der denkmalgeschützten Brandwand Zimmerstraße 79/80 verdecken würde.  Zur Gestaltung dieses Erinnerungsortes soll gemäß Koalitionsvertrag des Senats ein „diskursiver Prozess“ stattfinden. Bisher hat man dazu aus der von Dr. Klaus Lederer geführten Senatsverwaltung für Kultur und Europa nichts Konkretes vernommen. Die Autor:innen mahnen deshalb u.a. an, dass der Senat einen Gestaltungswettbewerb für diesen besonderen Ort in die Wege leitet.

Gastbeitrag in „Bauwelt“ vom 26.04.2022

Im Verlauf der Causa Checkpoint Charlie hat der Tagesspiegel schon mehrmals Gastbeiträge zu wichtigen Aspekten der Entwicklung dieses weltweit bekannten Erinnerungsortes veröffentlicht und so die von Fachexpert*innen im kleinen Kreis geführten Diskussionen einer breiteren Öffentlichkeit bekannt gemacht. Nachdem die B.Z. im Oktober 2021 über fortgeschrittene Gespräche mit einem neuen Kaufinteressenten für die beiden Checkpoint-Charlie-Grundstücke berichtet hat, gewinnt auch die Frage der Gestaltung des im Bebauungsplan 1-98 festgesetzten Bildungs- und Erinnerungsortes auf der dafür reservierten ca. 1.100 m2 großen „Gemeinbedarfsfläche“ (dort steht aktuell die „Blackbox Kalter Krieg“) an Bedeutung.

Eine erste öffentliche Wortmeldung zum geplanten „Museum Kalter Krieg“ nach Festsetzung des Bebauungsplans ist der im Tagesspiegel (Onlineausgabe vom 01.11.2021) veröffentlichte Gastbeitrag von Theresa Keilhacker, Thomas Flierl und Christoph Sommer, die schon als Fachexpert*innen beim im Frühjahr 2018 gestarteten Beteiligungsverfahren „zukunft cpc“ tätig waren. Der Text des auf „Tagesspiegel.de“ frei zugänglichen Beitrags trägt den Titel „Wie eine Leerstelle zur Lehrstätte wird„. Auf diesen Beitrag, der u.a. die im Bebauungsplan vorgesehene Geschossfläche von 3.000 m2 als zu raumgreifend kritisiert, haben die Befürworter*innen eines größeren Museumsbaus, Andreas Etges, Amélie zu Eulenburg, Hanno Hochmuth und Christian Ostermann, ebenfalls im Tagesspiegel geantwortet (Onlineausgabe vom 02.12.2021, Tagesspiegel+/zugangsbeschränkt). Dieser Artikel der Befürworter*innen schließt mit dem Appell, dass Kritiker*innen und Befürworter*innen nicht gegeneinander arbeiten sollten, sondern im Interesse des besonderen Ortes nach einem Konsens suchen sollten.

Vielleicht haben die Verhandler*innen des neuen Koalitionsvertrags die beginnende öffentliche Diskussion registriert, als sie in den Koalitionsvertrag den Satz „Das diskursive Verfahren für die Gestaltung des Checkpoint Charlie wird fortgeführt“ aufgenommen haben. Jedenfalls begrüßt die Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ eine ergebnisoffene Diskussion über die Größe und das inhaltliche Konzept  des geplanten Museums des Kalten Krieges. Auch wenn bisher noch kein Beteiligungsverfahren angekündigt ist, hoffen wir, dass nicht nur Fachgremien, sondern auch die Bürgerinnen und Bürger Gelegenheit bekommen, sich zur Museumplanung zu äußern.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1-98 hatte unsere Initiative eine Stellungnahme zum Planentwurf eingereicht, die sich in einem größeren Abschnitt  mit den auf der „Gemeinbedarfsfläche des „Bildungs- und Erinnerungsortes“ geplanten Baukörpers beschäftigt. Nur wenige Menschen verfügen über ein so gutes räumliches Vorstellungsvermögen, um auf der Basis von abstrakten Nutzungskennziffern eine Vorstellung der Größe eines später errichteten Baukörpers zu entwickeln. Leider hat die für das Bebauungsplanverfahren zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sämtliche Einwände gegen den von vielen Stadtplaner*innen als überdimensioniert kritisierten Museumsbaukörper vom Tisch gewischt, nicht zuletzt mit Verweis auf die Flächenvorgaben aus der für die Museumskonzeption verantwortlichen Senatsverwaltung für Kultur und Europa. Ohne den politisch Verantwortlichen und auch den für die Bebauungsplanaufstellung verantwortlichen Planer*innen zu nahe treten zu wollen, hat sich unser Ansicht nach niemand ernsthafte Gedanken über die räumliche Wirkung eines Baukörpers mit 3.000 m2 Geschossfläche vor der denkmalgeschützten Brandwand des Hauses Zimmerstraße 79/80 gemacht. Egal wie ein späterer Baukörper auf dem nur 1.100 m2 großen „Museumsgrundstück“ angeordnet wird, verstellt er nicht nur den Blick auf diese für das gesamte „Raumerlebnis“ am Checkpoint Charlie so wichtige Brandwand, sondern engt auch die Freiflächen so stark ein, dass letztlich nur der „Stadtplatz“ auf dem Westgrundstück vor der Brandwand Mauerstraße 93 die Wunde symbolisiert, die der Kalte Krieg an dieser Stelle ins Stadtbild geschlagen hat. Damit verbunden ist auch, dass durch diese starke Asymmetrie der Freiflächenverteilung die auf den historischen Bildern sichtbare große Leerstelle endgültig nicht mehr nachvollzogen werden kann. Damit würde in fataler Art und Weise die geschichtsvergessene Bautätigkeit der 90er-Jahre, bei der schon mehrere Grundstücke der ehemaligen „Grenzübergangsstelle Friedrichstraße“ überbaut wurden, mit einem von der Öffentlichen Hand finanzierten Museumsbau zu einem unrühmlichen Ende kommen.

Um den politischen Entscheidungsträger*innen und allen interessierten Bürger*innen die Tragweite der anstehenden Entscheidungen vor Augen zu führen, hat unsere Initiative schon für das Bebauungsplanverfahren (2019) eine Visualisierung der Bebauungssituation mit einem 3.000 m2 Geschossfläche einnehmenden Museumsbau sowie einem Museumspavillon mit 500 m2 Geschossfläche (der die Vorgaben des Denkmalschutzes erfüllt)  erstellen lassen:

 

Checkpoint Charlie mehrgeschossiges Gebäude für Museum Kalter Krieg

Blick auf die Grundstücke am Checkpoint Charlie mit mehrgeschossigem Museumsgebäude mit 3.000 m2 Geschossfläche rechts und Stadtplatz links

 

Bei dieser vom einem auf Gebäude-Visualisierungen spezialisierten Architekturbüro erstellten Perspektive wird nach unserer Ansicht deutlich, dass die Baumasse des geplanten „Museum Kalter Krieg“ den Bildungs- und Erinnerungsort Checkpoint Charlie förmlich erdrückt. Im Kontext der Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 1-98 hat unsere Initiative deshalb eine Alternative mit einem ca. 500m2 Fläche einnehmenden „Museumpavillon“ vorgeschlagen, der als Empfangsbereich und Zugang zur größtenteils unterirdischen Ausstellungsfläche dient. Damit bleibt der überwiegende Teil der den Raumeindruck am Checkpoint Charlie (mit) prägenden Brandwand Zimmerstraße 79/80 sichtbar. Eine unterirdische Anordnung von Museumsflächen ist spätestens seit der Erweiterung des renommierten Städel-Museums in Frankfurt am Main keine exotische Idee mehr.  In unterirdischen Ausstellungsbereich des Städel-Museums läuft bis zum 30.01.2022 noch die Ausstellung „Nennt mich Rembrandt“. Beim Besuch dieser Ausstellung hatte der Verfasser dieses Artikels zu keinem Zeitpunkt den Eindruck, dass die Präsentation der Gemälde suboptimal ist.

 

Checkpoint Charlie Pavillon für Museum Kalter Krieg

Blick auf die Grundstücke am Checkpoint Charlie mit einem Museumspavillon mit 500 m2 Geschossfläche rechts und Stadtplatz links.

 

Um die aus unserer Sicht fatale Festsetzung  der völlig überdimensionierten oberirdischen Geschossfläche im Bebauungsplan 1-98 auf den Checkpoint Charlie (nochmals) zu verdeutlichen, zitieren wir einen Abschnitt aus der Stellungnahme der von uns beauftragten Anwaltskanzlei zum Bebauungsplanentwurf 1-98:

Der aktuelle Zustand des Ortes und der Umgebung, u. a. durch die derzeit vorhandenen Freiflächen, die freiliegenden Brandwände, die atypische Stellung der denkmalgeschützten Baukörper, dokumentiert in einmaliger Weise die ehemalige Zerrissenheit der Stadt im Zentrum Berlins. Diese ist für die Berlinerinnen und Berliner und natürlich auch für die auswärtigen Besucherinnen und Besucher des Checkpoint Charlie beim Betreten des Ortes unmittelbar spürbar. Die Besonderheit dieses Plangebietes liegt gerade darin, dass dieser offenkundige Bruch in der Stadtmitte, vermittelt durch Baulücken, sonstige Freiflächen, ungewöhnliche Baukörperstellungen und atypische Grundstückszuschnitte bestehen bleiben muss, weil nur dieser Bruch und die damit verbundene möglichst weitgehende Zurücknahme von Bebauung diesen für die Erfassung der Geschichte des Ortes so entscheidenden Eindruck ermöglicht. Diese Wirkung dem Ort zu nehmen und durch einen Museumsbau zu ersetzen, hieße, das noch erhaltene Original und damit auch den Kern des Gedenkortes zu vernichten und ihn durch einen stets nur zweitrangiges Gedenken in Gestalt eines Museums zu ersetzen. Die Anlage 1 (Anmerkung: gemeint ist die obere Grafik) zeigt, dass ein Museumsbau in seinem nach dem Bebauungsplan maximalen Umfang von 3.000 m2 Geschossfläche und einer Gebäudehöhe von 62 m ü. NHN die Wirkung einer Blockrandschließung hätte, die dem Ort seine besondere historische Bedeutung nimmt. Der zu Recht als „ Bildungs- und Erinnerungsort zur Geschichte des Checkpoint Charlie…“ bezeichnete Bereich und die Brandwand zum angrenzenden Gebäude Zimmerstraße 79/80 ist daher von einer Bebauung weitestgehend, d. h. mindestens überwiegend und mit einer Freifläche sowohl zur Friedrichstraße als auch zur Zimmerstraße freizuhalten. Zumindest der überwiegende Teilbereich der Brandwand sollte bis auf die Geländeoberkante frei bleiben, um den vorstehend beschriebenen Eindruck mit seinen Sichtbeziehungen auf die atypische Denkmalbebauung soweit wie möglich zu bewahren. Ein Museumsneubau, der eben diese Narbe im Zentrum Berlins verdeckt, stünde der eigentlichen Zielsetzung des Museums entgegen.

Abschließend appelliert die Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ an die für die Planung des Museums verantwortlichen Senatoren Andreas Geisel (Stadtentwicklung und Wohnen) und Dr. Klaus Lederer (Kultur und Europa), kein „Museum Kalter Krieg“ mit 3.000 m2 oberirdischer Geschossfläche zuzulassen, sondern die oberirdische Geschossfläche des neuen Museums auf nicht mehr als ca. 500 m2 oberirdischer Geschossfläche zu begrenzen.

Erinnerungsort in Berlin – Warum am Checkpoint Charlie ein Museum des Kalten Kriegs entstehen sollte | von Andreas Etges, Amélie zu Eulenburg, Hanno Hochmuth und Christian Ostermann

Dieser Artikel bezieht sich unmittelbar auf dem am 30.10.2021 im Tagesspiegel (Printversion) veröffentlichten Gastbeitrag von Theresa Keilhacker, Thomas Flierl und Christoph Sommer, in dem sich diese Autor*innen gegen einen Museumsbau wenden, der die raumprägende „Brandwand Zimmerstraße“  weitgehend verdeckt. Andreas Etges, Amélie zu Eulenburg und Hanno Hochmuth sind die neu gewählten Vorstände des Vereins „Zentrum Kalter Krieg – Ausstellung am Checkpoint Charlie“. Im (zugangsbeschränkt auf Tagesspiegel-plus) erschienenen Beitrag konstatieren sie zunächst „Handlungsbedarf“, d.h. eine Weiterentwicklung in einer dem Checkpoint Charlie „würdigen Art und Weise“, wozu auch das Museum des Kalten Kriegs „als Schlussstein des Gesamtkonzepts“ gehört. Der Gastbeitrag schließt mit einem Aufruf an die Gegner*innen der Museumsplanung, „nicht gegeneinander zu arbeiten, sondern die große städtebauliche und erinnerungspolitische Chance zu nutzen“.

Artikel im Tagesspiegel vom 02.12.2021 (Online-Version, zugangsbeschränkt)

Wie eine Leerstelle zur Lehrstätte wird | Gastbeitrag von Theresa Keilhacker, Thomas Flierl und Christoph Sommer

Die B.Z. hat am 06.10.2021 in einem Artikel mit dem Titel „Millionen-Poker um den Checkpoint Charlie“ darüber berichtet, dass eine Immobiliengesellschaft aus Hessen die zusammen ca. 9.081 m2 großen Grundstücke am Checkpoint Charlie kaufen will, die ursprünglich von der Trockland-Gruppe bebaut werden sollten. Die Autor*innen des Gastbeitrags haben an dem vom Berliner Senat organisierten Beteiligungsverfahren „zukunft cpc“ und natürlich auch an den Diskussionen zum Bebauungsplan 1-98 (Checkpoint Charlie) teilgenommen.

Im Bebauungsplan 1-98 ist neben einem westlich der Friedrichstraße gelegenen „Stadtplatz“ vor der Brandwand des Grundstücks Mauerstraße 93 eine Gemeinbedarfsfläche auf dem Ost-Grundstück festgesetzt worden, auf der nach aktuellem Stand ein „Museum des Kalten Krieges“ entstehen soll. Dafür sind ca. 3.000 m2 Geschossfläche für einen „Bildungs- und Erinnerungsort zur Geschichte des Checkpoint Charlie als Ort der Deutschen Teilung und ihrer internationalen Dimension“ vorgesehen.

Im Gastbeitrag plädieren die Autor*innen für einen (architektonischen) Wettbewerb zur Gestaltung dieses besonderen Ortes. Dabei sollte auch die Problematik des „zu raumgreifenden Museumsbaus“ thematisiert werden.

Gastbeitrag im Tagesspiegel vom 01.11.2021 (Online-Version)

PS: Auf diesen Gastbeitrag ist im Tagesspiegel diese Woche eine Replik von Befürworter*innen des Museumsbaus erschienen, die online am 02.12.2021 veröffentlicht wurde (Tagesspiegel-Plus/zugangsbeschränkt).

Millionenpoker um den Checkpoint Charlie – Das soll jetzt entstehen | von Hildburg Bruns

Im August 2021 hatte der RBB erstmals gemeldet, dass es einen neuen Interessenten für die Neubebauung der Grundstücksbrachen am Checkpoint Charlie gibt. Nun berichtet die BZ-Redakteurin Hildburg Bruns, dass zwischen Herrn Erhard Ellenberger, der Mitgesellschafter einer Firma in Hessen ist, und den Senatoren Dr. Matthias Kollatz (Finanzsenator/SPD) und Sebastian Scheel (Senator für Stadtentwicklung und Wohnen /Die Linke) mehrere Gespräche über die weitere Entwicklung der beiden Grundstücke am Checkpoint Charlie stattgefunden haben. Es soll sogar ein Kaufpreisangebot des Insolvenzverwalters für die insgesamt 9.081 m2 großen Grundstücke vorliegen.

Artikel in der BZ vom 06.10.2021

Am 06.08.2021 wurde im RBB-Inforadio ein Beitrag des Redakteurs Thorsten Gabriel ausgestrahlt, der in Textform unter dem Titel „Berliner Senat mit neuem Kaufinteressenten für Checkpoint Charlie im Gespräch“ auf der Internet-Seite „rbb24“ zu finden ist. Auf Anfrage des RBB hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mitgeteilt, seit geraumer Zeit Gespräche mit einem Interessenten für die beiden brachliegenden Grundstücke am Checkpoint Charlie zu führen. Für diese Grundstücke hatte die Trockland-Gruppe in den Jahren ab 2015 eine Neubebauung mit Hotel, Büros, Wohnungen und einem „Museum Kalter Krieg“ entwickelt, die nach dem im Februar 2020 in Kraft getreten Bebauungsplan 1-98 nicht genehmigungsfähig ist. Zum neuen Interessenten teilt die Senatsverwaltung nur nebulös mit, dass es sich „dabei nicht um einen Investor handelt, der derzeit größere prominente Projekte in der Stadt entwickelt“.

Nach der Verabschiedung des Bebauungsplans 1-98 (Checkpoint Charlie) sind Versuche der Trockland-Gruppe, mit dem Berliner Senat doch noch einen Kompromiss zu finden, offensichtlich fehlgeschlagen. Dies ist einer der Gründe, weshalb die Geschäftsführer der Trockland-Gruppe, Daniel Avner und Yeheskel Nathaniel, für die Checkpoint-Charlie-Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“ im Juni 2020 einen Insolvenzantrag beim zuständigen Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gestellt haben. Das ordentliche Insolvenzverfahren wurde im Oktober 2020 eröffnet. Detaillierte Informationen zu diesem Insolvenzverfahren findet man im Blogartikel „Insolvenz am Checkpoint Charlie – Chance für einen Neubeginn„. Im diesem Artikel hatte die Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ für einen Neubeginn plädiert, zu dem auch die Ausübung des im Grundbuch vereinbarten Vorkaufrechts durch das Land Berlin gehört, da nach unserer Ansicht nur so der weltweit bekannte Erinnerungsort des Kalten Kriegs dauerhaft für die Allgemeinheit gesichert werden kann.

Im RBB-Artikel wird die komplizierte rechtliche Eigentumslage nur angedeutet. Nach dem Mauerfall hatte der Berliner Senat das Gelände an eine Projektentwicklungsgesellschaft von amerikanischen Investoren verkauft, an der (auch) der Erbe des Kosmetikkonzern „Estée Lauder“, Ronald S. Lauder beteiligt war. Diese Gesellschaft hatte auf dem gesamten Areal der ehemaligen „Grenzübergangsstelle Friedrichstraße“ ein „American Business Center“ geplant, letztlich aber nur einen Teil der durch den Mauerbau entstandenen Brachflächen am Checkpoint Charlie bebaut. Als der nach dem Mauerfall begonnene Boom um die Jahrtausendwende in eine erhebliche Abkühlung des Berliner Immobilienmarkts gemündet ist, hatte das ambitionierte Bauprojekt am Checkpoint Charlie wohl keine Zukunft mehr. Jedenfalls hat die Projektgesellschaft Checkpoint Charlie KG Network Office Grundstücks GmbH & Co., vertreten durch die Network Office Grundstücks GmbH im Jahr 2003 Insolvenz angemeldet. Zum Insolvenzverwalter wurde damals Herr Dr. Rolf Rattunde bestellt, der am 26.06.2019 tragisch verstorben ist. Als Nachfolger wurde vom zuständigen Amtsgericht Berlin-Charlottenburg Herr Prof. Dr. Torsten Martini bestellt. Wie im RBB-Artikel dargestellt wird, hat die Trockland-Gruppe in 2015 „nur“ die auf den brachliegenden Checkpoint-Charlie-Grundstücken lastenden Grundschulden (laut Grundbuch ursprünglich für die Berliner Volksbank e.G. bestellt) gekauft. Finanziert wurde der Kauf der in beiden Grundbüchern eingetragenen Grundschulden in Höhe von 89.476.082,21 Euro (laut Grundbuchstand vom 04.06.2018)  angesichts der sehr risikoreichen Umstände nicht von einer Geschäfts- bzw. Hypothekenbank, sondern von der „AF 1 Originator S.á.r.l.“ aus Luxemburg.

Im RBB-Artikel wird über sechs Verfahren der Trockland Gruppe gegen das Land Berlin vor dem Verwaltungsgericht Berlin berichtet. Selbst wenn diese Klagen erfolgreich sein sollten, hat das allenfalls marginale  Auswirkungen auf die komplizierte Rechtslage. Die im RBB-Artikel erwähnte „Trockland 72 Checkpoint Charlie GmbH“ wurde im Dezember 2020 wahrscheinlich als Auffanggesellschaft für die insolvente Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“ gegründet. Die ebenfalls im Artikel genannten Firmen „Trockland IX Real Estate Ost GmbH“ und „Trockland Real Estate West GmbH“ wurden wie die bisherige Alleingesellschafterin „Trockland IX Real Estate GmbH“ bereits in 2015 als Grundstücksgesellschaften für das Ost- bzw. das Westgrundstück gegründet. Am 09.03.2021 wurde im zuständigen Handelsregister Charlottenburg der „Austausch“ der Alleingesellschafterin der beiden Grundstücksgesellschaften, d.h. der Eintritt der „Trockland Checkpoint Charlie 72 GmbH“ anstelle der insolventen „Trockland IX Real Estate GmbH“ veröffentlicht.

Spannend ist die im RBB-Artikel aufgeworfene Frage, ob die von der Trockland-Gruppe im Falle eines „Deals“ des Landes Berlin mit einem anderen Interessenten angekündigten Schadensersatzansprüche durchsetzbar sind. Aus Sicht der Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ gibt es zumindest aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine tragfähige Rechtsgrundlage für etwaige Schadensersatzansprüche der Trockland-Gruppe.

Die bauplanungsrechtliche Situation vor Verabschiedung des Bebauungsplans 1-98 (Checkpoint Charlie) stellt sich aus unserer Sicht wie folgt dar: Die Grundstücke liegen im ehemaligen Ost-Berlin, also räumlich in einem Bereich, wo das Grundgesetz erst ab 1990 Gültigkeit erlangt hat. Insofern ist das im ehemaligen Westteil von Berlin geltende Bauplanungsrecht für die Checkpoint-Charlie-Grundstücke nicht anwendbar. Flächen, für die seit 1990 keine qualifizierten Bebauungspläne existieren, werden gemäß der Systematik des Baugesetzbuches als „unbeplanter Innenbereich“ klassifiziert, wo eine Bebauung zulässig ist, die den in § 34 Baugesetzbuch genannten Anforderungen genügt: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ Bezogen auf die beiden Grundstücke am Checkpoint Charlie wäre bis zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans 1-98 jederzeit eine den Blockrändern folgende Neubebauung, die den Anforderungen des § 34 Baugesetzbuch erfüllt, genehmigungsfähig gewesen. Eine Bebauung nach § 34 Baugesetzbuch kollidiert aufgrund der vielen „Freiheitsgrade“ allerdings häufig mit den enger gefassten baurechtlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans, so auch am Checkpoint Charlie.

Das in § 14 Baugesetzbuch kodifizierte Instrument der Veränderungssperre ermöglicht es einer Gemeinde (hier das Land Berlin), nach dem Beschluss eines Bebauungsplans bei „Gefahr“ der Verletzung der Planungsziele durch geplante Bauvorhaben eine Veränderungssperre zu erlassen. Grundstücke, für die bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde, unterliegen hingegen nicht der Veränderungssperre. Deshalb ist es nicht überraschend, dass auf die eingereichten Bauvorbescheidsanträge für das Ostgrundstück (dort wo sich aktuell die „Blackbox Kalter Krieg“ befindet) das Instrument der Veränderungssperre angewandt wurde. Dazu muss man wissen, dass im Bauvorbescheid Einzelfragen des späteren Bauprojektes bereits rechtverbindlich geklärt werden. Die Planungshoheit der Gemeinde ist ein wichtiges Rechtsgut, das mit diversen Bestimmungen im Baugesetzbuch gesichert wird und deren Anwendung aus unserer Sicht bei der (damals) vorliegenden Situation am Checkpoint Charlie rechtlich nicht zu beanstanden ist. In der Begründung zum Bebauungsplan 1-98 werden auf Seite 7 die terminlichen Zusammenhänge der erlassenen Veränderungssperre kurz dargestellt: „Am 08.09.2015 wurde die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung festgestellt. Am 25.01.2016 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 1-98 gefasst. Dieser wurde am 29.01.2016 bekannt gemacht (Veröffentlichung am 12.02.2016 im Amtsblatt Nr. 6 auf Seite 297). Am 28.09.2017 wurde eine Veränderungssperre für das Ostgrundstück rechtskräftig, nachdem zwei Bauvorbescheidsanträge für das Grundstück eingereicht wurden. Am 06.02.2019 wurde die Verlängerung der Veränderungssperre veröffentlicht“.

Der zwischen dem Berliner Senat abgeschlossene Letter of Intent, der wegen (angeblicher) Vertraulichkeit bisher im Wortlaut nicht veröffentlicht wurde, ist jedenfalls nach den Regelungen des Baugesetzbuchs keine Vereinbarung, die den Inhalt eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans bestimmen darf. Hinzuweisen ist an dieser Stelle auf den § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch: „Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden“. Die im RBB-Artikel erwähnten möglichen Schadensersatzansprüche der Trockland-Gruppe werden nach unserer Ansicht deshalb auch nicht auf die im Letter of Intent enthaltenden Absichtserklärungen gestützt werden können.

Kompliziert werden ganz sicher die zum Schluss des Artikels erwähnten Gespräche zwischen dem Insolvenzverwalter, dem neuen Kaufinteressenten, dem Land Berlin und dem Grundschuldgläubiger (vermutlich noch die im Grundstandstand vom Juni 2018 in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene „AF I Originator S.á.r.l.“). Zu ergänzen wäre hier, dass zumindest momentan nicht nur der Insolvenzverwalter der schon lange insolventen Grundstückseigentümergesellschaft „Checkpoint Charlie KG Network Office Grundstücks GmbH & Co.“ beteiligt ist, sondern möglicherweise auch der Insolvenzverwalter der Trockland-Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“, deren Insolvenzverfahren noch nicht beendet ist. Sofern neue Informationen zu den Gesprächen bzw. dem Kaufinteressenten bekannt werden, wird dieser Blogartikel ergänzt.

Update zum neuen Interessenten für die Checkpoint-Charlie-Grundstücke (06.10.2021):

In der BZ vom 06.10.2021 wird berichtet, dass der neue Interessent Gerhard Ellenberger heißt und Mitgesellschafter einer Firma in Hessen ist. Die Google-Recherche ergibt, dass Herr Ellenberger u.a. Geschäftsführer der LE Verwaltungs GmbH ist. Nähere Informationen zum Stand der Dinge findet man im BZ-Artikel vom 06.10.2021.

 

Berliner Senat mit neuem Kaufinteressenten für Checkpoint Charlie im Gespräch | von Thorsten Gabriel

Im Info-Radio des RBB wurde am 06.08.2021 ein Beitrag des Redakteurs Thorsten Gabriel mit exklusiven Informationen zum Stand der „Causa Checkpoint Charlie“ ausgestrahlt. Nach den Recherchen des RBB führt der Berliner Senat Gespräche mit einem Kaufinteressenten für die beiden brachliegenden Grundstücke rechts und links der Friedrichstraße, die ursprünglich die zwischenzeitlich in Insolvenz gegangene Projektgesellschaft Trockland IX Real Estate GmbH bebauen wollte. Im RBB-Artikel werden eine Reihe von Aspekten der komplizierten Grundstückssituation bzw. Rechtslage erläutert. Aktuell liegen keine Informationen vor, wer genau der potentielle Investor ist.

Artikel auf RBB24 (Exklusiv-Bericht) vom 06.08.2021

 

Am 25.06.2020 hatte der Tagesspiegel unter dem Titel „Projektgesellschaft von Checkpoint-Charlie-Bauherr insolvent“ gemeldet, dass die Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“ einen Insolvenzantrag beim zuständigen Amtsgericht Charlottenburg gestellt hat. Zum vorläufigen Insolvenzverwalter wurde damals RA Sebastian Laboga bestellt. Mit Datum 13.10.2020 hat das Amtsgericht Charlottenburg unter dem Aktenzeichen 36t IN 2693/20 bekanntgegeben, dass das „Hauptinsolvenzverfahren“ über das Vermögen der Trockland IX Real Estate GmbH am 09.10.2020 um 17 Uhr eröffnet wurde.

Wer die diversen Versuche der Bebauung des Checkpoint Charlie seit Mauerfall verfolgt hat, wird sich vielleicht daran erinnern, dass im Jahr 2003 der erste Projektentwickler, die „Checkpoint Charlie KG Network Office Grundstücks GmbH & Co.“ Insolvenz anmelden musste. Dieses Insolvenzverfahren ist übrigens bis heute nicht abgeschlossen. Schon vor und während des im Februar 2020 abgeschlossenen Bebauungsplanverfahrens 1-98 (Checkpoint Charlie) hatten die Verfechterinnen und Verfechter der von Trockland geplanten Neubebauung ohne jegliche Rücksichten auf die nationale Bedeutung dieses besonderen Orts und den bestehenden Denkmalschutz dafür  getrommelt, die geschichts- und gesichtlose Planung von Trockland zu realisieren, mit der wichtige Spuren der Deutschen Teilung  und des Kalten Kriegs aus dem Stadtbild getilgt worden wären.

Das gebetsmühlenartig wiederholte Narrativ der „unwürdigen Verhältnisse“, die nun endlich (und nur jetzt) durch die von Trockland geplante Neubebauung beseitigt werden könnten, hat sich letztlich nicht durchgesetzt. Wer wie Trockland und seine Unterstützerinnen und Unterstützer den Sinn und Zweck von Stadtentwicklung so versteht, dass sich Politik und Verwaltung umstandlos den privaten Interessen einer kleinen Gruppe von kapitalstarken Investoren unterzuordnen haben, vergisst offensichtlich, dass die Bundesrepublik Deutschland ein demokratischer und sozialer Bundesstaat ist (Art. 20 GG). Die damalige Planung mit Hard-Rock-Hotel sowie hochpreisigen Büro- und Wohnflächen war jedenfalls nicht an den Bedürfnissen unserer Stadt und seiner Bürgerinnen und Bürger orientiert, sondern an den Interessen einer Elite von selbsternannten „Weltbürgerinnen und Weltbürgern“, die ohne eigenes Zutun von der großen internationalen Anziehungskraft Berlins und des Checkpoint Charlie profitieren wollen.

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Checkpoint-Charlie-Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“ sind alle Beteiligten auf dem harten Boden der juristischen Tatsachen angekommen und es stellt sich die Frage, wie es am Checkpoint Charlie weitergehen soll. Aus Sicht der Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ ist der Zeitpunkt gekommen, auf Basis des am 30.01.2020 verabschiedeten Bebauungsplans 1-98 den „Reset-Knopf“ zu drücken und einen kompletten Neubeginn zu planen. Nachdem Berlin nun das zweifelhafte Vergnügen hat, schon die zweite Insolvenz einer „Checkpoint-Charlie-Projektgesellschaft“ zu erleben, ist es höchste Zeit, dem Gemeinwohl den Vorrang einzuräumen und diesen Gedenkort von nationaler Bedeutung für das Land Berlin, also für alle Bürgerinnen und Bürger, zu sichern. Dieses Ziel wird schon seit längerem von Abgeordneten der Parteien GRÜNE und LINKE vertreten. Überraschenderweise hatte im Dezember 2018 sogar der CDU-Landesvorsitzende Kai Wegner in einem Tagesspiegel – Gastbeitrag angemahnt, „die öffentliche Entwicklungshoheit am Checkpoint Charlie zu sichern“ und das in den beiden Grundbüchern eingetragene Vorkaufsrecht zu nutzen. Auch unsere Initiative setzt sich von Beginn an für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Land Berlin ein.

Insbesondere an die politisch Verantwortlichen, aber auch an alle Bürgerinnen und Bürger, richtet die Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ den Appell, die Entwicklung dieses besonderen Ortes jetzt auf ein neues Gleis zu setzen. Im ersten Schritt könnte der Senat mit dem Insolvenzverwalter die Übernahme der Grundschulden verhandeln. Angesichts der sehr günstigen Zins-Situation sind die Grundschulden in Höhe von 90 Mio EUR (bezahlt wurde dafür von Trockland in 2015 deutlich weniger) für das Land Berlin problemlos zu finanzieren. Nebenbei setzt damit die Stadt ein weiteres Signal, dass nicht große, ausschließlich den Interessen internationaler Kapitalsammelstellen verpflichtete Immobilienfirmen die Richtung der Stadtentwicklung nach Belieben bestimmen können. Abgesehen von der Immobilien-Lobby und ihren Unterstützerinnen und Unterstützern in  Politik und Presse wünscht sich ganz sicher niemand „Londoner Verhältnisse“, also die komplette Verdrängung aller „nur“ durchschnittlich oder unterdurchschnittlich verdienenden Bürgerinnen und Bürger aus unserer Stadt.

Update zum Insolvenzverfahren der Trockland IX Real Estate GmbH:

Im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg wurde am 20.10.2020 veröffentlicht, dass die Trockland IX Real Estate GmbH (HRB 151125 B) aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gemäß § 60 Abs. 1 Nr. 4 GmbHG aufgelöst ist. Damit ist die Gesellschaft in die „Liquidationsphase“ eingetreten, die bei einer reibungslosen Abwicklung in ca. einem Jahr beendet sein könnte. Nach dem Beschluss des Insolvenzgerichts vom 09.10.2020 findet der sog. „Berichtstermin“ (nähere rechtliche Erläuterungen hier) am 16.12.2020 statt. Bei diesem Termin werden wichtige Entscheidungen getroffen, u.a. ob die Gesellschaft stillgelegt oder fortgeführt wird. Nicht zuletzt wegen des Inhalts der beiden Grundbücher, in denen Rechte und Grundschulden für das Land Berlin eingetragen sind, sollte sich aus unserer Sicht der Senat unverzüglich über den Stand des Insolvenzverfahrens informieren.

Update 1  zum Insolvenzverfahren der Trockland IX Real Estate GmbH (11.01.2021):

Sofern das Insolvenzgericht Berlin-Charlottenburg den Berichtstermin nicht corona-bedingt abgesagt hat, fand am 16.12.2020 die erste Gläubigerversammlung der insolventen „Trockland IX Real Estate GmbH“ statt. Das Insolvenzverfahren ist nicht öffentlich, weshalb die interessierte Öffentlichkeit keinen Anspruch auf Informationen über den aktuellen Stand des Insolvenzverfahrens geltend machen kann. Gemäß Beschluss des Insolvenzgerichts vom 13.10.2020 (veröffentlicht am 20.10.2020) ist der „Prüfungstermin“ für den 13.01.2021 um 12:15 Uhr im Sitzungssaal 218 des Amtsgerichts Charlottenburg anberaumt. Vielleicht ergibt sich danach für Presse und die Öffentlichkeit die Chance, aktuelle Informationen zum Insolvenzverfahren der „Trockland IX Real Estate GmbH“ zu erhalten, das direkte Auswirkungen auf die weitere Entwicklung des weltweit bekannten Erinnerungsortes Checkpoint Charlie entfaltet.

Update 2  zum Insolvenzverfahren der Trockland IX Real Estate GmbH (16.02.2021):

Das Insolvenzgericht Berlin-Charlottenburg hat zum Insolvenzverfahren der „Trockland IX Real Estate GmbH“ (Aktenzeichen 36t IN 2693/20) am 26.01.2020 eine Mitteilung veröffentlicht. Danach erfolgt mit Zustimmung des Gerichts eine „Abschlagsverteilung“ aus der verfügbaren Verteilungsmasse von 2.857.945,64 Euro. Dabei sind laut Gericht Gesamt-Forderungen gegen die Schuldnerin in Höhe von 136.729.124,17 Euro zu berücksichtigen. Außerdem teilt das Gericht mit, dass das Schlussverzeichnis in der Geschäftsstelle zur Einsicht für die Beteiligten (Gläubiger) bereit liegt. Nach den Bestimmungen der Insolvenzordnung wird das Schlussverzeichnis zum Zweck der „Schlussverteilung“ erstellt (Erläuterungen zu Schlussrechnung und Schlussverteilung). Nach dieser Mitteilung kann man davon ausgehen, dass das Insolvenzverfahren in absehbarer Zeit beendet sein wird. In jedem Fall legt das Gericht noch einen „Schlusstermin“ für die letzte Gläubigerversammlung fest. Wenn das „Schlussverzeichnis“ unanfechtbar geworden ist, wird die endgültige Verteilungsquote festgelegt. Daran schließt sich die finale Verteilung der Barmittel an die Gläubiger an.

Update 3  zum Insolvenzverfahren der Trockland IX Real Estate GmbH (19.04.2021):

Die „Trockland IX Real Estate GmbH“ war zum Zeitpunkt der Insolvenzanmeldung die Alleingesellschafterin (Muttergesellschaft) der beiden Grundstücksgesellschaften „Trockland IX Real Estate Ost GmbH“ und „Trockland IX Real Estate West GmbH“. Diese beiden Grundstücksgesellschaften, für die nach dem letzten öffentlich bekannten Grundbuchstand vom Juni 2018 Eigentumsverfassungsvormerkungen in den Grundbüchern der beiden unbebauten Grundstücken rechts und links der Friedrichstraße eingetragen waren, gehörten also zur Insolvenzmasse. Am 09.03.2021 hat das zuständige Handelsregister im AG Charlottenburg eine wichtige Veränderung veröffentlicht: Die insolvente Alleingesellschafterin „Trockland IX Real Estate GmbH“ hat alle Gesellschaftsanteile an den beiden Grundstücksgesellschaften auf die am 17.12.2020 gegründete „Trockland 72 Checkpoint Charlie GmbH“ übertragen. Gesellschafter der „Trockland 72 Checkpoint Charlie GmbH“ sind die Vermögensverwaltungsgesellschaften der beiden Trockland-Geschäftsführer Daniel Avner und Yeheskel Nathaniel. Weitere Detailinformationen kann man der schriftlichen Anfrage „s-18-27126“ der Abgeordneten Katalin Gennburg (LINKE) an den Berliner Senat entnehmen. Offensichtlich ist es der Trockland-Gruppe also gelungen, die beiden Grundstücksgesellschaften aus der Insolvenzmasse der „Trockland IX Real Estate GmbH“ herauszulösen.

Neue Pleite am Checkpoint Charlie | von Joachim Fahrun

Der Morgenpost-Redakteur Joachim Fahrun begleitet das Trockland-Projekt am Checkpoint Charlie schon längere Zeit und scheint einen guten Draht zum Management der Firma zu haben. Jedenfalls werden im Artikel die Beweggründe für die Anmeldung der Insolvenz erläutert. Die Finanzierungspartner der jetzt insolventen Gesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“ haben laut Trockland-Geschäftsführer Yeheskel Nathaniel die Geduld verloren und die aktuelle „Grundbuchlage“ steht der weiteren Grundstücksentwicklung im Weg. Nach dem Bericht der Berliner Morgenpost geht Trockland davon aus, dass sich aufgrund der komplizierten Lage eher keine anderen Interessenten für die Bebauung des Checkpoint Charlie finden lassen. Außerdem kündigt Trockland in diesem Artikel die Geltendmachung von Schadensersatz in mehrstelliger Millionenhöhe an:

Artikel in der Berliner Morgenpost vom 25.06.2020 (Online-Version, zugangsbeschränkt durch Registrierung)