Beiträge

Am 06.08.2021 wurde im RBB-Inforadio ein Beitrag des Redakteurs Thorsten Gabriel ausgestrahlt, der in Textform unter dem Titel „Berliner Senat mit neuem Kaufinteressenten für Checkpoint Charlie im Gespräch“ auf der Internet-Seite „rbb24“ zu finden ist. Auf Anfrage des RBB hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mitgeteilt, seit geraumer Zeit Gespräche mit einem Interessenten für die beiden brachliegenden Grundstücke am Checkpoint Charlie zu führen. Für diese Grundstücke hatte die Trockland-Gruppe in den Jahren ab 2015 eine Neubebauung mit Hotel, Büros, Wohnungen und einem „Museum Kalter Krieg“ entwickelt, die nach dem im Februar 2020 in Kraft getreten Bebauungsplan 1-98 nicht genehmigungsfähig ist. Zum neuen Interessenten teilt die Senatsverwaltung nur nebulös mit, dass es sich „dabei nicht um einen Investor handelt, der derzeit größere prominente Projekte in der Stadt entwickelt“.

Nach der Verabschiedung des Bebauungsplans 1-98 (Checkpoint Charlie) sind Versuche der Trockland-Gruppe, mit dem Berliner Senat doch noch einen Kompromiss zu finden, offensichtlich fehlgeschlagen. Dies ist einer der Gründe, weshalb die Geschäftsführer der Trockland-Gruppe, Daniel Avner und Yeheskel Nathaniel, für die Checkpoint-Charlie-Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“ im Juni 2020 einen Insolvenzantrag beim zuständigen Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gestellt haben. Das ordentliche Insolvenzverfahren wurde im Oktober 2020 eröffnet. Detaillierte Informationen zu diesem Insolvenzverfahren findet man im Blogartikel „Insolvenz am Checkpoint Charlie – Chance für einen Neubeginn„. Im diesem Artikel hatte die Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ für einen Neubeginn plädiert, zu dem auch die Ausübung des im Grundbuch vereinbarten Vorkaufrechts durch das Land Berlin gehört, da nach unserer Ansicht nur so der weltweit bekannte Erinnerungsort des Kalten Kriegs dauerhaft für die Allgemeinheit gesichert werden kann.

Im RBB-Artikel wird die komplizierte rechtliche Eigentumslage nur angedeutet. Nach dem Mauerfall hatte der Berliner Senat das Gelände an eine Projektentwicklungsgesellschaft von amerikanischen Investoren verkauft, an der (auch) der Erbe des Kosmetikkonzern „Estée Lauder“, Ronald S. Lauder beteiligt war. Diese Gesellschaft hatte auf dem gesamten Areal der ehemaligen „Grenzübergangsstelle Friedrichstraße“ ein „American Business Center“ geplant, letztlich aber nur einen Teil der durch den Mauerbau entstandenen Brachflächen am Checkpoint Charlie bebaut. Als der nach dem Mauerfall begonnene Boom um die Jahrtausendwende in eine erhebliche Abkühlung des Berliner Immobilienmarkts gemündet ist, hatte das ambitionierte Bauprojekt am Checkpoint Charlie wohl keine Zukunft mehr. Jedenfalls hat die Projektgesellschaft Checkpoint Charlie KG Network Office Grundstücks GmbH & Co., vertreten durch die Network Office Grundstücks GmbH im Jahr 2003 Insolvenz angemeldet. Zum Insolvenzverwalter wurde damals Herr Dr. Rolf Rattunde bestellt, der am 26.06.2019 tragisch verstorben ist. Als Nachfolger wurde vom zuständigen Amtsgericht Berlin-Charlottenburg Herr Prof. Dr. Torsten Martini bestellt. Wie im RBB-Artikel dargestellt wird, hat die Trockland-Gruppe in 2015 „nur“ die auf den brachliegenden Checkpoint-Charlie-Grundstücken lastenden Grundschulden (laut Grundbuch ursprünglich für die Berliner Volksbank e.G. bestellt) gekauft. Finanziert wurde der Kauf der in beiden Grundbüchern eingetragenen Grundschulden in Höhe von 89.476.082,21 Euro (laut Grundbuchstand vom 04.06.2018)  angesichts der sehr risikoreichen Umstände nicht von einer Geschäfts- bzw. Hypothekenbank, sondern von der „AF 1 Originator S.á.r.l.“ aus Luxemburg.

Im RBB-Artikel wird über sechs Verfahren der Trockland Gruppe gegen das Land Berlin vor dem Verwaltungsgericht Berlin berichtet. Selbst wenn diese Klagen erfolgreich sein sollten, hat das allenfalls marginale  Auswirkungen auf die komplizierte Rechtslage. Die im RBB-Artikel erwähnte „Trockland 72 Checkpoint Charlie GmbH“ wurde im Dezember 2020 wahrscheinlich als Auffanggesellschaft für die insolvente Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“ gegründet. Die ebenfalls im Artikel genannten Firmen „Trockland IX Real Estate Ost GmbH“ und „Trockland Real Estate West GmbH“ wurden wie die bisherige Alleingesellschafterin „Trockland IX Real Estate GmbH“ bereits in 2015 als Grundstücksgesellschaften für das Ost- bzw. das Westgrundstück gegründet. Am 09.03.2021 wurde im zuständigen Handelsregister Charlottenburg der „Austausch“ der Alleingesellschafterin der beiden Grundstücksgesellschaften, d.h. der Eintritt der „Trockland Checkpoint Charlie 72 GmbH“ anstelle der insolventen „Trockland IX Real Estate GmbH“ veröffentlicht.

Spannend ist die im RBB-Artikel aufgeworfene Frage, ob die von der Trockland-Gruppe im Falle eines „Deals“ des Landes Berlin mit einem anderen Interessenten angekündigten Schadensersatzansprüche durchsetzbar sind. Aus Sicht der Initiative „Checkpoint Charlie erhalten“ gibt es zumindest aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine tragfähige Rechtsgrundlage für etwaige Schadensersatzansprüche der Trockland-Gruppe.

Die bauplanungsrechtliche Situation vor Verabschiedung des Bebauungsplans 1-98 (Checkpoint Charlie) stellt sich aus unserer Sicht wie folgt dar: Die Grundstücke liegen im ehemaligen Ost-Berlin, also räumlich in einem Bereich, wo das Grundgesetz erst ab 1990 Gültigkeit erlangt hat. Insofern ist das im ehemaligen Westteil von Berlin geltende Bauplanungsrecht für die Checkpoint-Charlie-Grundstücke nicht anwendbar. Flächen, für die seit 1990 keine qualifizierten Bebauungspläne existieren, werden gemäß der Systematik des Baugesetzbuches als „unbeplanter Innenbereich“ klassifiziert, wo eine Bebauung zulässig ist, die den in § 34 Baugesetzbuch genannten Anforderungen genügt: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ Bezogen auf die beiden Grundstücke am Checkpoint Charlie wäre bis zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans 1-98 jederzeit eine den Blockrändern folgende Neubebauung, die den Anforderungen des § 34 Baugesetzbuch erfüllt, genehmigungsfähig gewesen. Eine Bebauung nach § 34 Baugesetzbuch kollidiert aufgrund der vielen „Freiheitsgrade“ allerdings häufig mit den enger gefassten baurechtlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans, so auch am Checkpoint Charlie.

Das in § 14 Baugesetzbuch kodifizierte Instrument der Veränderungssperre ermöglicht es einer Gemeinde (hier das Land Berlin), nach dem Beschluss eines Bebauungsplans bei „Gefahr“ der Verletzung der Planungsziele durch geplante Bauvorhaben eine Veränderungssperre zu erlassen. Grundstücke, für die bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde, unterliegen hingegen nicht der Veränderungssperre. Deshalb ist es nicht überraschend, dass auf die eingereichten Bauvorbescheidsanträge für das Ostgrundstück (dort wo sich aktuell die „Blackbox Kalter Krieg“ befindet) das Instrument der Veränderungssperre angewandt wurde. Dazu muss man wissen, dass im Bauvorbescheid Einzelfragen des späteren Bauprojektes bereits rechtverbindlich geklärt werden. Die Planungshoheit der Gemeinde ist ein wichtiges Rechtsgut, das mit diversen Bestimmungen im Baugesetzbuch gesichert wird und deren Anwendung aus unserer Sicht bei der (damals) vorliegenden Situation am Checkpoint Charlie rechtlich nicht zu beanstanden ist. In der Begründung zum Bebauungsplan 1-98 werden auf Seite 7 die terminlichen Zusammenhänge der erlassenen Veränderungssperre kurz dargestellt: „Am 08.09.2015 wurde die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung festgestellt. Am 25.01.2016 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 1-98 gefasst. Dieser wurde am 29.01.2016 bekannt gemacht (Veröffentlichung am 12.02.2016 im Amtsblatt Nr. 6 auf Seite 297). Am 28.09.2017 wurde eine Veränderungssperre für das Ostgrundstück rechtskräftig, nachdem zwei Bauvorbescheidsanträge für das Grundstück eingereicht wurden. Am 06.02.2019 wurde die Verlängerung der Veränderungssperre veröffentlicht“.

Der zwischen dem Berliner Senat abgeschlossene Letter of Intent, der wegen (angeblicher) Vertraulichkeit bisher im Wortlaut nicht veröffentlicht wurde, ist jedenfalls nach den Regelungen des Baugesetzbuchs keine Vereinbarung, die den Inhalt eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans bestimmen darf. Hinzuweisen ist an dieser Stelle auf den § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch: „Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden“. Die im RBB-Artikel erwähnten möglichen Schadensersatzansprüche der Trockland-Gruppe werden nach unserer Ansicht deshalb auch nicht auf die im Letter of Intent enthaltenden Absichtserklärungen gestützt werden können.

Kompliziert werden ganz sicher die zum Schluss des Artikels erwähnten Gespräche zwischen dem Insolvenzverwalter, dem neuen Kaufinteressenten, dem Land Berlin und dem Grundschuldgläubiger (vermutlich noch die im Grundstandstand vom Juni 2018 in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene „AF I Originator S.á.r.l.“). Zu ergänzen wäre hier, dass zumindest momentan nicht nur der Insolvenzverwalter der schon lange insolventen Grundstückseigentümergesellschaft „Checkpoint Charlie KG Network Office Grundstücks GmbH & Co.“ beteiligt ist, sondern möglicherweise auch der Insolvenzverwalter der Trockland-Projektgesellschaft „Trockland IX Real Estate GmbH“, deren Insolvenzverfahren noch nicht beendet ist. Sofern neue Informationen zu den Gesprächen bzw. dem Kaufinteressenten bekannt werden, wird dieser Blogartikel ergänzt.